過去(qu)幾年，你如(ru)果因為(wei)看空(kong)樓市而沒(mei)買房，想必如(ru)今(jin)后悔(hui)莫及。如(ru)果一(yi)家房地產公司看空(kong)樓市呢(ni)？SOHO中國(guo)（00410.HK）給出了答(da)案(an)。
從(cong)2012年(nian)起，SOHO中國宣布從(cong)“開(kai)發-銷售”轉型(xing)為“開(kai)發-持(chi)有”，公(gong)司告別散售，改(gai)為租(zu)售并(bing)舉，并(bing)逐步(bu)提高自持(chi)物業比例。潘石屹當時表(biao)示，2015年(nian)公(gong)司的盈利將主要來(lai)源于租(zu)金收入，到(dao)2017年(nian)租(zu)金年(nian)收入將超過40億元。
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而(er)昨天（3月20日），SOHO中國公布了2017年業績(ji)，去(qu)年公司營收19.63億(yi)元，租金(jin)收入約16.69億(yi)元，距離40億(yi)元的目(mu)標相去(qu)甚遠。更重要(yao)的是，由于錯過了房地產市場過去(qu)幾年的爆(bao)發，這家1995年便成立(li)的明星公司已經被無數后輩超越。
轉型5年，SOHO中國業績震蕩(dang)
從2012年(nian)宣布從銷售(shou)模(mo)式轉到(dao)經營模(mo)式，SOHO中(zhong)國業績經歷了連(lian)續3年(nian)下滑。
2013年(nian)SOHO中國主營(ying)收入(ru)(ru)146.21億元，2014年(nian)這一數(shu)字下滑到60.98億元，降幅達(da)58.29%。到2015年(nian)主營(ying)收入(ru)(ru)再(zai)度(du)下降到僅9.95億元，下降幅度(du)高達(da)84%。
轉型后三年(nian)內，SOHO中(zhong)國凈(jing)利(li)潤也走出了一條(tiao)下滑(hua)曲線。年(nian)報顯示，2013年(nian)SOHO中(zhong)國凈(jing)利(li)潤73.88億(yi)元，2014年(nian)凈(jing)利(li)潤下滑(hua)到40.8億(yi)元，同比下降44.78%，到2015年(nian)，這一數字(zi)為5.38億(yi)元，大幅下降86.82%。
不過，從2016年開(kai)始(shi)，SOHO中(zhong)(zhong)國業績(ji)開(kai)始(shi)止跌回升(sheng)(sheng)，當年SOHO中(zhong)(zhong)國實現主營收入約人(ren)民幣15.77億(yi)元，同(tong)比上升(sheng)(sheng)58%；凈(jing)利(li)潤約人(ren)民幣9.1億(yi)元，同(tong)比上升(sheng)(sheng)69%，凈(jing)利(li)潤率(lv)達57.7%。
2017年(nian)全年(nian)，SOHO中國營業(ye)額約19.63億元，同(tong)比上升24%；租金收入約16.69億元，同(tong)比上升11%；凈利潤約47.33億元，同(tong)比上升約420%；凈負債率51%。
SOHO中國營收和(he)凈利潤（單位：億元） 數(shu)據來源(yuan)：wind （注：凈利潤含少數(shu)股東權益(yi)）
雖然(ran)沒(mei)有完(wan)成(cheng)40億(yi)元租金收(shou)入(ru)目標，但(dan)SOHO中(zhong)國(guo)2017年的業績看起來還算亮眼，尤其是凈利潤增長逾4倍。然(ran)后昨日財報(bao)公布后，SOHO中(zhong)國(guo)股價午(wu)后跌幅最(zui)高(gao)一度達9.3%，截至收(shou)盤SOHO中(zhong)國(guo)報(bao)收(shou)4.48港元，跌7.44%。同時，SOHO中(zhong)國(guo)今日（3月21日）延續跌勢，截至發稿跌3.79%。
一(yi)個原因在(zai)于(yu)(yu)，SOHO中國去(qu)年(nian)凈利潤大增，源(yuan)于(yu)(yu)去(qu)年(nian)連續兩(liang)棟物業項目的(de)出售(shou)。去(qu)年(nian)6月和10月，SOHO中國分別出售(shou)了位于(yu)(yu)上海的(de)虹口SOHO和凌空(kong)SOHO，約(yue)定的(de)資產價(jia)格(ge)(ge)總計超過85億元，這兩(liang)次出售(shou)的(de)價(jia)格(ge)(ge)不僅遠高(gao)于(yu)(yu)其(qi)成本（分別高(gao)出53%和85%），甚(shen)至還分別高(gao)于(yu)(yu)項目出售(shou)時重估(gu)賬面價(jia)值約(yue)3.7%和7.9%。
在昨(zuo)天的(de)(de)業績會上，潘石(shi)(shi)屹(yi)稱，“過去(qu)銷售(shou)出去(qu)的(de)(de)都(dou)(dou)是(shi)(shi)非核(he)心(xin)(xin)資產(chan)(chan)，留下來的(de)(de)都(dou)(dou)是(shi)(shi)核(he)心(xin)(xin)資產(chan)(chan)，是(shi)(shi)不可替(ti)代的(de)(de)，賬面評估值都(dou)(dou)要比(bi)市場上的(de)(de)價(jia)值要低，剩下的(de)(de)資產(chan)(chan)都(dou)(dou)不賣了。”對于坊間流(liu)傳(chuan)的(de)(de)售(shou)賣SOHO光華(hua)路(lu)項目，潘石(shi)(shi)屹(yi)也表示，“因為標(biao)的(de)(de)總價(jia)太(tai)大(da)，要八九(jiu)十億元，不太(tai)會有(you)人(ren)來買，因此我們決定自己持有(you)。”
但如果未來不再持續出售(shou)資產(chan)，SOHO中國是否能夠保(bao)持凈利潤的穩定增長(chang)？
業績會(hui)上，潘石屹向(xiang)每日(ri)經濟新(xin)聞(博客,微博)記者表示，今年(nian)和明年(nian)，公(gong)司(si)的物業估(gu)(gu)值(zhi)會(hui)有很大提升(sheng)，這(zhe)部分價值(zhi)會(hui)通過(guo)評(ping)估(gu)(gu)來(lai)體現(xian)，評(ping)估(gu)(gu)值(zhi)的增加也(ye)是(shi)凈利潤(run)的來(lai)源。
但(dan)在(zai)知(zhi)名地產人薛建雄看來，核心凈利潤就是買賣辦公樓和商鋪，因為不穩定，租金(jin)相對于SOHO中國(guo)來說(shuo)還(huan)是太少。而如果將租金(jin)作為核心利潤，可能(neng)還(huan)不夠(gou)覆蓋(gai)財(cai)務(wu)成(cheng)本，所以(yi)SOHO中國(guo)選擇不公布這部分利潤。
看空樓市，被競爭對(dui)手拋開
看空(kong)樓市(shi)是SOHO中國轉(zhuan)型的一個重(zhong)要原因(yin)，過去幾(ji)年(nian)潘石屹多次(ci)發表看空(kong)樓市(shi)的觀點(dian)。
2015年潘石屹曾(ceng)勸年輕人不(bu)要買房(fang)。在(zai)當時的一(yi)(yi)檔(dang)脫口(kou)秀節目中，潘石屹稱房(fang)價(jia)還沒有降(jiang)到位，今后還得降(jiang)。“這些年建的房(fang)子足(zu)夠多(duo)，房(fang)地產行業的基本面已經不(bu)太(tai)支持房(fang)價(jia)上(shang)漲了。所(suo)以年輕人不(bu)要買房(fang)子，現在(zai)是共享經濟，租房(fang)是共享經濟的一(yi)(yi)部(bu)分。”
2017年潘石屹(yi)再次坦言(yan)，“全中(zhong)國(guo)的房子(zi)(zi)不(bu)是(shi)少(shao)了(le)(le)，都是(shi)多(duo)(duo)了(le)(le)，二線城市辦(ban)公樓(lou)空置率超(chao)過20%、40%的很多(duo)(duo)，接(jie)近一(yi)半的辦(ban)公樓(lou)是(shi)空置的。”在(zai)房價問(wen)題上，潘石屹(yi)說，“住（房）的價格(ge)(ge)高(gao)，一(yi)出臺房產稅，肯(ken)定(ding)房子(zi)(zi)的價格(ge)(ge)就降(jiang)下來了(le)(le)，這就是(shi)我對中(zhong)國(guo)房地產市場(chang)的基(ji)本判斷(duan)，基(ji)于這樣(yang)一(yi)個(ge)判斷(duan)，我就再不(bu)蓋(gai)(gai)房子(zi)(zi)了(le)(le)，已(yi)經多(duo)(duo)了(le)(le)，蓋(gai)(gai)它干(gan)什么呢？”
《財經》(博(bo)客,微博(bo))雜志報道，一位房(fang)企高管曾表示，“SOHO中國當初判斷房(fang)地產市場會急轉直下(xia)，才轉售為(wei)租。我(wo)認為(wei)它錯過了中國房(fang)地產這幾年的大發展(zhan)，可(ke)以(yi)說是不進則退(tui)。”
的(de)確，過去幾年(nian)，中國房(fang)地(di)產(chan)市場行情火爆，房(fang)價持續(xu)上漲，不少房(fang)地(di)產(chan)企業大規(gui)模(mo)進軍(jun)二三線城市，銷售(shou)規(gui)模(mo)極速放大。根據中國指數研究院發布的(de)排行榜(bang)，2017年(nian)銷售(shou)額超過千億(yi)(yi)的(de)房(fang)地(di)產(chan)公司已(yi)經(jing)達到16家，其(qi)中碧桂園、萬科(ke)、恒大銷售(shou)額均超過5000億(yi)(yi)元，相比之(zhi)下轉型之(zhi)后的(de)SOHO中國已(yi)經(jing)在地(di)產(chan)界的(de)各類排行榜(bang)上排不上號了(le)。
2017年(nian)房企銷售榜前20位(wei)，從股(gu)價(jia)表(biao)現來看，雖(sui)然(ran)SOHO中國從2015年(nian)探底之(zhi)后，公(gong)司(si)(si)股(gu)價(jia)保持震(zhen)蕩上(shang)漲(zhang)的趨勢，從2016年(nian)至昨(zuo)日(ri)收盤，股(gu)價(jia)上(shang)漲(zhang)了172.84%，公(gong)司(si)(si)總(zong)市(shi)值(zhi)達(da)223.6億港(gang)元。然(ran)而，恒大(da)、碧(bi)桂(gui)園(yuan)等公(gong)司(si)(si)的股(gu)價(jia)漲(zhang)勢更加(jia)迅猛，從2016年(nian)至昨(zuo)日(ri)收盤，中國恒大(da)股(gu)價(jia)漲(zhang)幅為(wei)298.65%，總(zong)市(shi)值(zhi)達(da)到3452億港(gang)元；從2016年(nian)至昨(zuo)日(ri)收盤，碧(bi)桂(gui)園(yuan)股(gu)價(jia)漲(zhang)幅更是達(da)到495.82%，總(zong)市(shi)值(zhi)達(da)到3683億港(gang)元。
面對殘(can)酷(ku)的(de)事實和業績的(de)震蕩，SOHO中國也在不(bu)停地調整策略。比如，雖然SOHO中國曾宣布(bu)不(bu)再走“開(kai)發-銷售”模式(shi)，但當(dang)SOHO中國的(de)財務數據(ju)開(kai)始連(lian)續(xu)(xu)下滑時，潘(pan)石屹(yi)也只好繼(ji)續(xu)(xu)賣(mai)樓，并半開(kai)玩笑的(de)說(shuo)“能賺的(de)錢就賺”。
而(er)2015年SOHO中國推(tui)出(chu)共(gong)享(xiang)辦公(gong)產品SOHO3Q進行第二次轉型，眼下，潘石(shi)屹也更(geng)在意SOHO3Q的成敗。
按照潘石屹2015年(nian)的計劃，到2017年(nian)，SOHO3Q將在全國省(sheng)會級城市(shi)共布局10萬(wan)個座位，SOHO3Q貢獻的租金收入(ru)將大(da)大(da)超過(guo)傳統(tong)辦公樓租賃(lin)收入(ru)。
不過，數據(ju)顯示，截(jie)至(zhi)目前(qian)，SOHO中(zhong)國在(zai)北京、上海、杭州、深圳和南京擁(yong)有26個SOHO3Q中(zhong)心，共計約2.6萬個工位，SOHO中(zhong)國再(zai)次食(shi)言了。潘石屹表(biao)示，2018年底(di)3Q的(de)(de)工位數將在(zai)2017年的(de)(de)基(ji)礎上提(ti)升一倍，達到5萬個左(zuo)右，不知道這(zhe)個目標能(neng)否實現？
